Für Erstkäufer, die sich auf den deutschen Immobilienmarkt wagen, könnte der Kaufprozess mit seinen einzigartigen Schritten und Verfahren zunächst entmutigend und komplex erscheinen. Selbst wenn Sie über gute Deutschkenntnisse verfügen, kann der Weg von der Beurteilung Ihrer Hypothekenberechtigung bis zum Immobilieneigentümer überwältigend sein.
Als Auswanderer, der in deutsche Immobilien investieren möchte, werden Sie auf eine völlig andere Landschaft mit ungewohnten Terminologien und Verfahren stoßen, die erheblich von dem abweichen können, was Sie in Ihrem Heimatland gewohnt sind.
Um den Prozess des Immobilienerwerbs in Deutschland verständlicher zu machen, bietet dieser Ratgeber einen umfassenden Überblick über alle Schritte.
Schritt 1: Bewerten Sie Ihre Erschwinglichkeit online
Bevor Sie sich auf die Suche nach einer Immobilie in Deutschland machen, ist es wichtig abzuwägen, ob ein Kauf eine finanziell sinnvolle Entscheidung ist und wie viel Sie sich leisten können.
Ein klares Verständnis Ihrer Erschwinglichkeit wird Ihnen die wesentlichen Informationen liefern, die Sie benötigen, um eine realistische Preisspanne für die Immobilien festzulegen, die Sie in Betracht ziehen sollten.
Schritt 2: Wenden Sie sich an einen Hypothekenberater
Sobald Sie Ihre maximale Erschwinglichkeit ermittelt haben, ist es ratsam, sich an einen unabhängigen Hypothekenberater zu wenden, insbesondere wenn Sie sich in einer besonderen Situation befinden oder Optionen zur Verlängerung Ihrer Erschwinglichkeit prüfen möchten. Dies ist besonders relevant, wenn Ihre Beschäftigungssituation unkonventionell ist (z. B. wenn Sie selbstständig sind), Ihr Aufenthaltsstatus atypisch ist (vielleicht ist Ihr Partner vorübergehend wohnhaft) oder Sie einen Kredit in Betracht ziehen, um Ihre gewünschte Tragbarkeit zu erreichen.
Denken Sie unbedingt daran, dass die Vereinbarung eines Telefon- oder Videoanrufs mit einem Berater ein schneller und bequemer Schritt ist. Wenn Sie über diesen finanziell wichtigen Aspekt Ihres Lebens gut informiert sind, kann dies bei Ihrem Immobilienkauf von großem Nutzen sein.
Schritt 3: Entdecken Sie die perfekte Immobilie
Ihre Erschwinglichkeitsbewertung bestimmt die geeignete Preisspanne für Immobilien in Ihrer Reichweite.
Es gibt verschiedene Strategien, um die ideale Immobilie basierend auf Ihren individuellen persönlichen und finanziellen Verhältnissen zu finden. Wenn Sie die Grenzen Ihrer Erschwinglichkeit überschreiten, können Sie eine Vorabgenehmigung für eine bestimmte Immobilie beantragen. Dieser Schritt kann Ihre Fähigkeit stärken, verbindliche Angebote abzugeben und effektiv mit anderen potenziellen Käufern zu konkurrieren. Auf Flatbee können Sie ganz einfach die beste Immobilie finden. Flatbee ist ein Immobilienvergleichsportal. Unser Fokus liegt vor allem auf privaten und provisionsfreien Immobilien. Als Suchmaschine durchsucht Flatbee täglich das Internet nach neuen Immobilien.
Wenn Ihr Traumhaus Ihre finanziellen Möglichkeiten übersteigt, können Sie außerdem Ihre Aussichten verbessern und sich von anderen abheben, indem Sie ein Finanzierungszertifikat erhalten. Diese Bescheinigung ist in der Regel an eine bestimmte Immobilie gebunden und unverbindlich, wird jedoch nach einer vorläufigen und unverbindlichen Beurteilung Ihrer finanziellen Situation durch Ihren Finanzberater ausgestellt.
Denken Sie immer daran, dass neben dem Kaufpreis der Immobilie auch Anschaffungskosten anfallen. Nutzen Sie den Einkaufskostenrechner, um diese Ausgaben zu ermitteln und in Ihre Finanzplanung einzubeziehen.
Schritt 4: Sicherung der Immobilie
Beim Kauf einer Immobilie über einen Immobilienmakler ist die Unterzeichnung einer offiziellen Reservierungsvereinbarung die häufigste Möglichkeit, die Immobilie zu sichern.
Nachdem Sie die Immobilie besichtigt haben, erhalten Sie vom Verkäufer oder Immobilienmakler ein Reservierungsformular. Um eine Immobilie zu reservieren, müssen Sie in der Regel eine Reservierungsgebühr zahlen, die in der Regel 0,5 % bis 1 % des Immobilienpreises beträgt. In seltenen Fällen können Reservierungen kostenfrei sein. Erst nach Zahlung der Reservierungsgebühr wird die Immobilie offiziell auf Ihren Namen reserviert und vom Markt genommen.
Die Reservierung dauert in der Regel 2 bis 4 Wochen, sodass Sie genügend Zeit haben, Ihre Hypothekenvereinbarungen abzuschließen. Sie sollten mit dem Immobilienkauf fortfahren; Die Reservierungsgebühr wird von der Maklerprovision bzw. dem Immobilienpreis abgezogen.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Reservierungsgebühr möglicherweise teilweise oder gar nicht erstattet wird, wenn Sie eine Immobilie gegen Zahlung einer Gebühr reservieren und sich später entscheiden, den Kauf nicht fortzusetzen. Daher sollten Sie bei der Reservierung einer Immobilie Ihre Absicht, mit dem Kauf fortzufahren, sehr genau angeben.
Schritt 5: Konkrete Hypothekenangebote einholen
Bevor Sie sich auf die Reservierungsgebühr festlegen, wird dringend empfohlen, sich erneut an Ihren Hypothekenmakler zu wenden und einen Kostenvoranschlag für die Immobilie anzufordern, die Sie reservieren möchten. Mithilfe dieser Schätzung lässt sich feststellen, ob der Preis der Immobilie angemessen ist. Es ist auch wichtig zu verstehen, dass einige Banken möglicherweise Rabatte auf die Bewertung bestimmter Immobilien gewähren. Daher ist es wichtig, diese Rabatte zu kennen.Zu diesem Zeitpunkt sollten Sie sich auch über Ihre Hypothekenberechtigung und die verschiedenen verfügbaren Hypothekenprodukte sowie deren Zinssätze und Rückzahlungsbedingungen im Klaren sein.
Es ist wichtig, an dieser Stelle mit der Weitergabe der notwendigen wesentlichen Dokumente zu beginnen. Dies beschleunigt den Genehmigungsprozess für Ihre Hypothek und hilft, unangenehme Überraschungen zu vermeiden.Nach der Reservierung der Immobilie haben Sie mehrere Wochen Zeit, Ihr Hypothekenangebot fertigzustellen. Sobald die Immobilie gebucht ist, sollten Sie vom Verkäufer alle wesentlichen Immobiliendokumente erhalten bzw. Zugang dazu erhalten. Diese Immobiliendokumente sind zusätzlich zu Ihren Unterlagen für die Vervollständigung Ihres Hypothekenantrags von entscheidender Bedeutung.
Nach Auswahl des idealen Hypothekenprodukts konsolidiert Ihr Hypothekenberater alle Ihre persönlichen und vermögensrechtlichen Unterlagen und reicht den gesamten Hypothekenantrag beim am besten geeigneten Hypothekengeber ein. Dieser Schritt markiert einen entscheidenden Schritt im Immobilienkaufprozess.
Schritt 6: Hypothekengenehmigung
Sobald Ihr Hypothekenantrag eingereicht wurde, vergeht in der Regel eine Wartezeit von 3 bis 10 Werktagen, bis die Bank Ihren Antrag bearbeitet.
Manchmal benötigen Banken möglicherweise zusätzliche Informationen, um Fragen zu Ihrem Beschäftigungsstatus, Aufenthaltsstatus, Einkommen und anderen relevanten Details zu beantworten. Bestimmte Banken entscheiden sich gelegentlich für eine Immobilienbewertung durch einen externen Sachverständigen, anstatt sich ausschließlich auf automatisierte Systeme zu verlassen, um den Wert der Immobilie zu ermitteln.Nachdem alle offenen Fragen geklärt und die notwendigen Beurteilungen abgeschlossen sind, teilt die Bank Ihrem Hypothekenberater den endgültigen Hypothekengenehmigungsstatus mit. Diese Phase bringt Sie der Realisierung Ihres Immobilienkaufs einen Schritt näher.
Schritt 7: Unterzeichnung des Hypothekenvertrags
Nach Ihrer Hypothekengenehmigung haben Sie in der Regel bis zu zwei Wochen Zeit, um den Hypothekenvertrag zu unterzeichnen. Es ist wichtig zu wissen, dass Ihre Hypothekenkonditionen während dieser Zeit unverändert bleiben und sich nicht ändern.
Entscheidend ist, dass keine finanzielle oder rechtliche Verpflichtung besteht, einen Hypothekenvertrag zu unterzeichnen, sobald die Bank ihn genehmigt hat. Wenn Sie sich dafür entscheiden, den Vertrag nicht zu unterzeichnen, fallen für die Bank keine Strafgebühren an. Dies bietet Flexibilität für den Fall, dass Ihre Pläne auf unvorhergesehene Umstände stoßen.
Schritt 8: Verfassen Sie Ihren Kaufvertrag
Nachdem Sie die Immobilie reserviert und ggf. den Hypothekenvertrag unterzeichnet haben, erstellt ein öffentlicher Notar, den Sie oder der Verkäufer frei wählen können, den ersten Entwurf des Kaufvertrags.
Beachten Sie unbedingt, dass ab dem Tag, an dem Sie den ersten Entwurf erhalten, eine obligatorische Wartezeit von 14 Tagen besteht, bevor der endgültige Vertrag offiziell beim Notar unterzeichnet werden kann. Diese Wartezeit ermöglicht es beiden Parteien, die Details gründlich zu prüfen und zu finalisieren, bevor sie den Deal offiziell besiegeln.
Schritt 9: Kaufvertrag abschließen
Am Tag der Unterzeichnung des Kaufvertrages ist die physische Anwesenheit beim Notar unerlässlich, da die Vertretung durch eine andere Person ein umständlicher Prozess sein kann.
Laut Gesetz liest der Notar den gesamten Kaufvertrag vor, sodass Sie Fragen stellen und bei Bedarf kurzfristige Änderungen vorschlagen können. Das notarielle Verfahren dauert in der Regel etwa eine Stunde.
Schritt 10: Abschlusskosten begleichen
Sobald Ihr Immobilienkauf offiziell beurkundet ist, erfolgt im nächsten Schritt die Begleichung der Kaufnebenkosten, zunächst reicht Ihr Eigenkapital aus.
Wenn Sie Ihre Immobilie bereits wenige Tage nach Unterzeichnung des Kaufvertrages über einen Immobilienmakler erworben haben, können Sie damit rechnen, eine Rechnung des Maklers zu erhalten. Einige Wochen nach Vertragsunterzeichnung müssen Sie auch die Notarkosten tragen.
Hinzu kommt die Grunderwerbssteuer, in Berlin typischerweise 6 %, die zu einem späteren Zeitpunkt fällig wird (siehe Schritt 13).
Manchmal müssen Sie dem Hausverwalter möglicherweise einen Nominalbetrag (ca. 100 €) zahlen, da dessen Zustimmung zum Immobilienkauf erforderlich sein kann.
Schritt 11: Zahlung des Kaufpreises
Etwa sechs bis acht Wochen nach Unterzeichnung des Kaufvertrages fordert der Notar Sie auf, den gesamten Kaufpreis an den Verkäufer zu zahlen. Das bedeutet, dass Sie einen Teil des Kaufpreises aus Ihrem Eigenkapital, also Ihrer Anzahlung, abziehen müssen. Der Restbetrag, der Ihrem Darlehensbetrag entspricht, wird direkt von Ihrem Hypothekengeber auf das Bankkonto des Verkäufers überwiesen.
Sie müssen ein Bestellformular ausfüllen, um diese Zahlung zu autorisieren und Ihrem Kreditgeber die Befugnis zur Durchführung der Transaktion zu erteilen.
Schritt 12: Erhalten Sie vollen Zugriff auf Ihr neues Eigentum
Erst wenn der Verkäufer den vollständigen Kaufpreis auf seinem Bankkonto erhalten hat, können Sie mit der formellen Übergabe Ihrer neuen Immobilie fortfahren.
Wenn Sie eine leerstehende Immobilie kaufen, stimmen Sie die Schlüsselübergabe mit dem Immobilienmakler oder dem Verkäufer ab. Beim Kauf einer Mietimmobilie ist ein Treffen mit den Mietern oder eine genauere Besichtigung erforderlich. Dieser Schritt markiert den aufregenden Übergang zum vollständigen Eigentum an Ihrem neuen Zuhause.
Schritt 13: Begleichung der Grunderwerbsteuer
Etwa sechs bis zehn Wochen nach Unterzeichnung des Kaufvertrages erhalten Sie vom Finanzamt ein Schreiben mit der Aufforderung zur Zahlung der Grunderwerbsteuer.
Sobald Sie diese Steuer entrichtet haben, informiert das Finanzamt das Notaramt und es wird eine „Unbedenklichkeitsbescheinigung“ an den Notar ausgestellt. Anschließend beauftragt der Notar das Grundbuchamt, den Eigentumstitel Ihrer Immobilie zu aktualisieren.
Schritt 14: Rechtlicher Eigentümer werden
Mit der Zahlung der notwendigen Grundbuchgebühr, die in der Regel etwa 0,5 % des Kaufpreises beträgt, können Sie Ihre Eigenschaft als rechtmäßiger Grundstückseigentümer beim deutschen Grundbuchamt endgültig geltend machen. Diese Transaktion bezeichnet den Zeitpunkt, an dem Sie offiziell eine Immobilie kaufen und das vollständige Eigentum übernehmen. Herzlichen Glückwunsch zu Ihrer neuen Immobilie!